Wird beim Verkauf eines Grundstücks oder von betriebsnotwendigem Anlagevermögen eines Unternehmens ein Gewinn realisiert, kann die darauf lastende (Grundstück)Gewinnsteuer bei Reinvestition des Gewinns aufgeschoben werden. Die Voraussetzungen dafür und Fallstricke werden nachfolgend kurz erläutert.

Die Ersatzbeschaffung im Privatvermögen – Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Bei Privatvermögen ist die Ersatzbeschaffung nur beim Verkauf von Grundstücken möglich. Das Bundesrecht schreibt vor, dass die Besteuerung des Grundstückgewinns bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzter Wohnliegenschaft durch die Kantone aufzuschieben ist, wenn der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist für den Erwerb oder zum Bau eines gleichgenutzten Ersatzobjektes in der Schweiz verwendet wird.Als angemessen wird gemäss Praxis eine Frist von rund zwei Jahren erachtet. Bei einem Verkauf eines Grundstücks wird regelmässig darauf abgestellt, ob der steuer pflichtige Verkäufer in der verkauften Liegenschaft gewohnt hat, d.h. seinen Wohnsitz dort hatte. Folglich kann bei der Veräusserung einer Zweitwohnung (Ferienliegenschaft) kein Steueraufschub geltend gemacht werden. Wird ein Mehrfamilienhaus veräussert, in welchem der Veräusserer eine Wohnung bewohnte, wird der Steueraufschub nur anteilmässig gewährt. Analoges gilt bei Veräusserung durch einen Alleineigentümer und Kauf als Mit-/Gesamteigentümer. Wird nicht der gesamte Verkaufserlös reinvestiert, werden Grundstückgewinnsteuern erhoben (zum Beispiel wenn die Kinder ausgezogen sind und sich die Eltern ein kleineres Eigen heim kaufen).Wie bereits das Wort „Steueraufschub“ sagt, wird die Grundstückgewinnsteuer lediglich aufgeschoben und nicht aufgehoben. Deshalb wird bei einem späteren Verkauf des Ersatzgrundstückes nicht nur dessen Wert zuwachs, sondern auch derjenige des früher veräusserten Grundstückes besteuert. Auf dem Ersatzgrundstück lasten somit Steuern des veräusserten Grundstückes (sog. latente Steuern). Bei analogen Steueraufschubsachverhalten wie Scheidung oder Erbschaft sind diese bei der Wertermittlung unbedingt zu berücksichtigen.

Die Ersatzbeschaffung im Geschäftsvermögen

Beim Geschäftsvermögen können die stillen Reserven auf einen Ersatzgegenstand übertragen werden, wenn betriebsnotwendiges Anlagevermögen in der Schweiz ersetzt wird. Die Übertragung erfolgt durch sofortige Herabsetzung des Buchwertes im Umfang der realisierten stillen Reserven oder durch Buchung einer Ersatzbeschaffungsreserve.Betriebsnotwendigkeit ist gegeben, wenn das Anlage vermögen nach dessen Zweckbestimmung unmittelbar der Betriebstätigkeit dient, was im Einzelfall abzuklären ist. Nicht erforderlich ist diese Voraussetzung jedoch bei der Ersatzbeschaffung von Beteiligungen durch Kapitalgesellschaften und Genossenschaften. Bei diesen ist für die Übertragung der stillen Reserven auf neue Beteiligungen lediglich erforderlich, dass die veräusserte Beteiligung mindestens 10% des Aktienkapitals oder des Gewinns und der Reserve der anderen Gesellschaft ausmacht und die Beteiligung mindestens ein Jahr gehal ten wurde. Die Beteiligungs-Veräusserin muss zudem weder einen Betrieb führen noch eine bestimmte Beteiligungsquote erwerben. Diese Erleichterungen lassen sich steuerplanerisch einsetzen.Werden hingegen Grundstücke veräussert, können sowohl der Wertzuwachsgewinn als auch die wieder eingebrachten Abschreibungen nur auf ein Ersatzgrund stück übertragen werden. Eine Übertragung der stillen Reserven auf bewegliches Anlagevermögen ist nicht möglich, d.h. dieser wird bei Veräusserung des Grundstücks besteuert.

Empfehlung

Sowohl Privatpersonen wie auch juristische Personen können unter unterschiedlichen Voraussetzungen bei Ersatzbeschaffungen in den Genuss eines Steueraufschubs kommen. Um im Einzelfall die steuerplanerischen Möglichkeiten auszunützen, ist der Bezug einer Steuerfachperson bei der konkreten Ausgestaltung ratsam.

Quelle: GHR TaxPage April 2016. Die GHR TaxPage beinhaltet keine Rechts- oder Steuerberatung. Publikation mit freundlicher Genehmigung der GHR Rechtsanwälte AG, Bern Muri und Zürich, www.ghr.ch